چکیده:
در این نوشتار ضمن بررسی شرایط و ضوابط تملک دولتی، به تحلیل ارزش منصفانه و بررسی رویکرد قانونگذار در بهبود عوض تملک دولتی پرداخته و دو دیدگاه در خصوص قیمت عادله مطرح گردیده است.در پایان ضمن مقایسه قیمت روز با قیمت عادله پیشنهادی نیز ارایه شده است.
واژگان کلیدی: تملک دولتی، تملک شهرداری ها، قیمت عادله، قیمت روز، ارزش مالک
مقدمه:
در نوشتار قبلی تحت عنوان بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه های اجرایی، ضمن بررسی انواع قیمت ها به بررسی تاریخی قوانین و مقررات تملک دستگاه های اجرایی پرداخته شد. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شد. در نهایت ضمن بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولتی و شهرداری ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون گذار بیان شد.
ارزش ها
– قیمت مصوب یا قیمت واگذاری
قیمت ممکن است، به صورت مصوّب و اعلامی یا واگذاری باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتی املاک
(منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر، هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می شود یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدت معین. متقاضی با رضایت خود برای دریافت، مراجعه کند. مثال: واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور ۱۳۶۶٫
– قیمت توافقی
چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را قیمت توافقی معامله
می گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد، به عنوان مثال، اجاره بها یا قیمت مندرج در قرار داد را شامل شود.
– ارزش مالک
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی، نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزه های خاص به مالک (عرضه کننده) مراجعه نمایند، آنگاه مالک (عرضه کننده) به صلاح دید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام می نماید و متقاضیان فقط مختار خواهند بود، شرایط و ارزش مالک را قبول و یا ردّ نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک را ارزش مالک می نامیم. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه ها و نیازهای وی بهتر جور در می آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است) و چون فروش و خرید وجابجایی، هزینه هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه های یاد شده، باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست). املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. اگر ملک محل سکنا یا ممر اعاشه مالک باشد، ملک مشابه دیگری اگر مطلوبیت مشابه داشت، آن را اختیار می کرد. به طور معمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی مطرح می کنیم، فرض شخص معلولی، ملکی برای سکنای خود به قیمت بازار ۱۰۰ میلیون تومان، برای استفاده شخصی می خرد، با توجه به معلولیتش لازم است، تغییراتی دهد که هزینه آن ۱۰ میلیون تومان باشد. در این صورت، قیمت مالک ۱۱۰ میلیون تومان شده است. حال چنان چه از بازار بخواهیم؛ قیمت آن را تعیین کند، چون مشتریان عموماً غیر معلول هستند و این ملک با تغییرات انجام شده، مطلوب بازار نیست و اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه ۵ میلیون تومان لازم باشد، در این صورت قیمت بازار آن ۹۵ میلیون تومان شده است.
– قیمت بازار آزاد
در مبادلات آزادانه بین عرضه کنندگان و متقاضیان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعیین می شود. هر چند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهم ترین آن ها حاکمیت (دولت) و نهاد های مالی (بانک ها…) هستند. به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.
– قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی های خاص دیگری نیز دارد. از آن جا که مسکن و مستغلات جزء کالا های همگن نیستند (در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و… تنوع دارند) و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا) به جای یک قیمت مشخص، بازه ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می شود. عرضه کنندگان تمایل بازه بالای قیمت دارند و بر عکس متقاضیان تمایل به بازه پایین قیمت دارند، به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می نماید. چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده (مثلاً، ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه کننده)، آن را به بازار آزاد عرضه می نماید که با مراجعه متقاضیان براساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه زنی ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین می شود (مثال: قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت دیگر، کارشناسان رسمی مجاز نیستند؛ سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند. بنابراین چنان که برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن قیمت.
– تعریف قیمت عادله
به جرأت می توان گفت، تعریف ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ – « بهای عادله اراضی، ابنیه ، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد» بهترین تعریف عمومی از قیمت عادله است که تاکنون توسط قانون گذار عنوان شده است.
– ضوابط و شرایط برای تملک دولتی
لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸، ضوابط و شرایطی را برای تملک قائل شده است و در تبصره ۷ ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰، آمده است «از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای
برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت ” مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می باشد، در مورد شهرداری ها لغو می گردد». بنابراین برای شهرداری ها نیز در مورد املاک مورد نیاز ضوابط و شرایط قانون قبلی همچنان به قوت خود باقی است.
الف- وجود طرح مصوب
بطور کلی منظور از طرحهای عمرانی، مجموعه عملیات و خدمات مشخصی است که براساس مطالعات توجیهی، فنی و اقتصادی یا اجتماعی، در مدت معین و با اعتبار مشخص برای تحقق بخشیدن به هدف های تعریف شده در برنامه آن طرح، توسط دستگاه اجرایی اجرا می گردد.
بنابراین یک طرح اعم از عمرانی یا عمومی و یا نظامی حسب مورد باید، اولاً کلیه مراحل از شروع تا پایان، مشخص و معین شده باشد، ثانیاً این مراحل براساس مطالعات و کارهای کارشناسی، برنامه ریزی شده باشد و با توجه به هدفی که در اجرای طرح دنبال می گردد؛ توجیه پذیر باشد و نهایتاً مدت آن مشخص و اعتبار آن نیز تعیین شده باشد و صرف اینکه دستگاه اجرایی، با یک دستور محض اداری قصد تملک اراضی اشخاص را نماید، کفایت نمی کند و قانونی نیست؛ حتماً باید طرحی که چارچوب آن ریخته شده و قالب آن مشخص است و به تصویب بالاترین مقام اجرایی رسیده باشد. اداره حقوقی قوه قضائیه طی نظریه شماره ۴۰۲۹/۷ مورخ ۲۹/۶/۱۳۷۷ در پاسخ به این سؤال که وجود طرح به معنی تصویب طرح جامع یا هادی شهر است یا خیر؟ چنین اظهار نظر کرده است: وجود طرح به معنی تصویب طرح جامع یا هادی نیست، ولی به معنی آن است که سازمان مربوطه با استفاده از وجود طرح محل مورد نیاز خود را تملک نموده و نسبت به اجرای طرح اقدام نماید. این نظریه در قلمرو محدوده و حریم شهر قابل قبول نیست، زیرا تصویب طرحهای شهری، دستگاه های اجرایی را مکلف، به برنامه ریزی برای تملک املاک و اراضی مورد نیاز می کند. به استناد اصل اصاله الظهور می توان گفت، مقصود از وجود طرح همان طرح های مصوب شهری است.
ب- نیاز دستگاه اجرایی و ضرورت
با عنایت به مواد ۱ و ۲ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ یکی دیگر از شرایط اساسی تملک قهری اراضی اشخاص را نیاز دستگاه اجرایی به املاکی دانسته است که در مالکیت اشخاص قرار گرفته است. بدین نحو که در ماده ۲ این قانون تصریح شده است «برنامه های مذکور در ماده یک شامل برنامه هائی است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی «دستگاه اجرایی» لازم و ضروی باشد، ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقاوم اجرایی «دستگاه اجرایی» برسد. مقنن ملاحظه و تصوب بالاترین مقام اجرایی را برای ضرورت اجرای طرح لازم دانسته است و با این وصف تفویض آن به غیر مغایر نظر مقنن می باشد.