نحوه رسيدگي به افراز املاک در دادگاه

چکيده‌: اشاعه در مالکيت‌ها و تقسيم اموال مشاع تابع ضوابط و قواعدي است که قانون‌گذار به منظور سلامت روابط مالي و معاملاتي مردم رعايت آنها را مقرر کرده است. اشاعه در مالکيت در مواردي بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود مي‌آيد. از مالکيت مشاعي همواره به عنوان يک عيب نام برده مي‌شود. اينجاست که بحث تقسيم اموال مشاع پيش مي‌آيد و اجتماع حقوق مالکان متعدد در شيء واحد از ميان رفته و مالکيت مشاعي آنها به مالکيت افرازي و اختصاصي تبديل مي‌شود. در اين ميان با توجه به اين‌که ممکن است مال مشاع، عين يا منفعت يا دين و يا مالي مثلي يا قيمي ‌باشد، قانون‌گذار در وهله اول به شرکا اجازه داده است که با تراضي و توافق ميان خود، تقسيم را به نحوي که مي‌خواهند انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضي تقسيم مي‌تواند ‌اجبار شرکا را به انجام تقسيم بخواهد. آنچه که بايد در ابتداي امر مورد ملاحظه قرار گيرد، شناخت مراجع صالح و سپس جريان رسيدگي به اين نوع از دعاوي است. در اين نوشتار يکي از مهم‌ترين و معمول‌ترين شيوه‌هاي سه‌گانه تقسيم؛ يعني افراز در دادگاه مورد بحث و بررسي قرار مي‌گيرد. ‌ مقدمه: پيش از ورود به بحث لازم است نگاهي اجمالي داشته باشيم به اين موضوع ‌که متقاضي افراز (در معناي اخص تقسيم) براي تقديم درخواست خود بايد به کدام مرجع مراجعه نمايد؟ در حقيقت، کدام مرجع از نظر قانون‌گذار صالح به رسيدگي است؟ ‌اين مسئله ابتدا در دو مرجع صالح؛ يعني دادگاه محل وقوع ملک و واحد ثبتي محل مورد بررسي قرار گرفته و سپس به توضيح و تبيين موضوع مقاله پرداخته مي‌شود. ‌ بخش نخست: مراجع صالح گفتار نخست: واحد ثبتي محل ‌ در مورد صلاحيت واحد ثبتي در رسيدگي به تقاضاي تقسيم اموال مشاعي مي‌توان به افراز املاک مشاع اشاره نمود. براساس ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، رسيدگي به درخواست افراز املاک مشاعي که جريان ثبتي آنها خاتمه يافته، اعم از اين‌که در دفتر املاک ثبت شده يا نشده باشد، با واحد ثبتي محل وقوع ملک است. ‌ تا سال 1357 افراز املاک مشاع به طور کامل در دادگاه انجام مي‌شد؛ اما با تصويب قانون افراز در سال 1357 اين وضعيت تغيير کرد و رسيدگي به درخواست افـراز امـلاکي که جريان ثبتي آنها خاتمه يافته، در صلاحيت واحد ثبتي محل قرار گرفت. ‌ شرايط ملک قابل افراز در واحد‌هاي ثبتي براي شروع رسيدگي به افراز در واحد‌هاي ثبتي مقدماتي لازم است که رعايت آنها الزامي ‌است. از جمله اين شرايط مي‌توان به ‌پايان يافتن جريان ثبتي ملک مشاع، ‌فقدان سند مالکيت معارض، مستلزم اصلاح ملک نبودن عمل افراز و ‌عدم وجود شخص محجور يا مفقود الاثر يا غايب در بين شرکا ‌اشاره کرد. يک- پايان يافتن جريان ثبتي ملک مشاع ‌ مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 افراز املاک مشاعي که جريان ثبتي آنها خاتمه يـافته، در صلاحيت واحد‌هاي ثبتي مربوطه است. هنگامي ‌جريان ثبتي يک ملک خاتمه يافته تلقي مي‌شود که يا ملک داراي سند مالکيت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسيده باشد، يا هر چند نسبت به آن سند مالکيت صادر نشده؛ اما درخواست مربوطه به ثبت رسيده، آگهي نوبتي و تحديدي آن به طور صحيح منتشر و تحديد حدود قانوني صورت گرفته و در مهلت واخواهي نيز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد. ‌ممکن است اين پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتي از محل ملک مشاع سند مالکيت صادر شده؛ اما قسمت باقي‌مانده فاقد سند مالکيت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد، آيا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنين ملکي خواهد بود يا خير؟ ‌در پاسخ بايد گفت مراد مقنن از ختم جريان ثبتي در ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع، جريان ثبتي کل ملک مشاع است؛ نه قسمتي از آن. اداره حقوقي دادگستري نيز در نظريه شماره 5389/7 – 23 دي 1359 همين نظر را ارائه نموده است. ‌ بحث ديگري که مي‌توان مطرح کرد اين است که چنانچه قسمتي از ملک مشاعي به ثبت رسيده و قسمت ديگر آن مجهول‌المالک(1) باشد، کدام مرجع صالح به رسيدگي است؛ دادگاه محل وقوع ملک يا اداره ثبت؟ ‌ مستفاد از ماده 589 قانون مدني، مالک يا مالکان که ميزان مالکيت و حدود مشخصه ملک مشاعي آنها طبق پرونده ثبتي و صورت‌مجلس تحديد حدود معلوم است، هر زمان که بخواهند مي‌توانند اقدام به افراز بنمايند. از طرفي، با عنايت به هدف اصلي قانون‌گذار از وضع قانون افراز و فــروش امــلاک مـشــاعــي، افـراز املاک يکي از راه‌هاي رفع ضـرر از مالک مشاعي است و انتزاع و افراز مالکيت متقاضي نمي‌تواند به عذر نواقصي که مربوط به ديگران است؛ مانند مجهول المالک بودن قسمتي از ملک مورد افراز که رفع آن خارج از حيطه و اختيار متقاضي است، متوقف شده و به تعويق افتد. اين موضوع را مي‌توان از فراز قسمت اخير ماده 591 قانون مدني استنباط نمود که رضايت مالکان را شرط افراز ندانسته است. اين حالت مانند زماني است که قسمتي از ملک ثبت شده و قسمت ديگر مجهول المالک باشد. بنابراين در قسمت ثبت شده اشکالي بر افراز متصور نخواهد بود. ‌اما درخصوص اين‌که کدام مرجع صالح به رسيدگي است، بايد گفت از آنجا که مطابق ماده 1 قانون افراز، واحد ثبتي محل در صورتي صلاحيت افراز املاک مشاع را دارد که جريان ثبتي آنها خاتمه يافته باشد و نسبت به املاک مشاعي که جريان ثبتي آنها خاتمه نيافته، اين واحد ثبتي صالح براي افراز نيست و اين موضوع ناظر به خاتمه يافتن کل جريان پلاک ثبتي است؛ نه قسمتي از آن، بنابراين افراز ملکي که نسبت به مقداري از سهام مشاعي آن به لحاظ مجهول المالک بودن تقاضاي ثبت نشده، از حدود صـلاحيت واحد ثبتي محل خارج و در صلاحيت دادگستري خواهد بود. نظريه شماره 5389/7- 23 دي 1359 نيز مؤيد اين معناست. در حال حاضر در رويه موجود وضع به همين منوال است؛ اما در عمل مشاهده مي‌شود که افراز اين‌گونه املاک در صلاحيت واحد ثبتي محل قرار داده شده است. ‌به طور مثال، شعبه پنجم ديوان‌عالي کشور در رأي مورخ11 خرداد 1361 خود به شماره 413 برخلاف نظريات گفته شده، افراز اين‌گونه املاک را در صلاحيت واحد ثبتي محل قرار داده است. متن اين رأي چنين است: ‌ <يکي از مالکان مشاعي پلاک‌هاي 2100 و 2102 بخش 9 تهران از شعبه چهارم دادگاه عمومي ‌تهران افراز سهم مشاعي خود را درخواست مي‌نمايد. شعبه مذکور طبق رأي شماره 433/10 مورخ24 شهريور 1360 با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان‌ماه 1357 و آيين‌نامه مذکور، قرار عدم صلاحيت ذاتي دادگاه بر صلاحيت اداره ثبت صادر مي‌کند و پرونده حسب ماده 16 قانون اصلاح پاره‌اي از قوانين دادگستري به ديوان عالي کشور ارسال مي‌شود که منجر به صدور دادنامه شماره 553/5 مورخ 25 آبان 1360 شعبه پنجم ديوان‌ عالي کشور مبني بر تأييد قرار صادر شده از شعبه چهارم دادگـاه عـمـومـي ‌بـه شـکل زير مـــــــي‌شـــــــود:قـــــــرار عــــــدم صلاحيت ذاتي دادگاه عـمـومـي‌ تهران که به استناد ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع صادر شده خالي از اشکال است و رسيدگي به واحد ثبتي تهران ارجاع مي‌شود. ‌ثبت جنوب با وصول درخواست افراز سهم خواهان و دادنامه‌‌هاي مذکور به عذر اين‌که 2 سهم مشاع از مـلـک مـورد تـقـاضـا مـجهول المالک بوده، از انجام درخواست افراز خودداري و با توجه به مدارک موجود طي شماره 1166 مورخ 27 ارديبهشت 1361 از ديوان‌عالي کشور کسب تکليف و نظر خواهي مي‌نمايد که سرانجام رأي مورخ11 خرداد 1361 از شعبه پنجم به قرار زير صادر مي‌شود: ‌ نظر به اين‌که بانو… که نسبت به سهم مشاعي خود از پلاک‌هاي مورد بحث سند مالکيت دارد، درخواست افراز سهم خود را از ساير سهام نموده است، مجهول الـمـالک بودن 2 سهم مشاع از 16 سهم شش‌دانگ پلاک‌هاي ياد شده مانع از اين‌که واحد ثبتي مربوط با رعايت تمامي قوانين و مقررات اقدام به افراز سهم مشاراليها از ساير سهام کند و بقيه سهام را به حال اشاعه باقي بگذارد، نيست و بنابراين در تعقيب رأي شماره 553/5 مورخ 25 آبان 1360 اين شعبه، پرونده براي اقدام بـه شـرح فـوق بـه نـاحـيه ثبت جنوب تهران ارسال مي‌شود.> دو- فقدان سند مالکيت معارض يکي ديگر از شرايط لازم براي امکان رسيدگي به درخواست افراز ملک مشاع اين است که در مورد اين ملک سند مالکيت معارض(2) وجود نداشته باشد. اين شرط را از تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر مي‌دارد: ‌<‌نسبت به ملک مشاع که براي آن سند مالکيت معارض صادر شده تا زماني که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد> و نيز ماده 2 آيين‌نامه همان قانون که بيان مي‌دارد: < نماينده ثبت با مراجعه به پرونده ملک، وضعيت ثبتي پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه يافتن جريان ثبتي آن، اعم از اين‌که در دفتر املاک ثبت شده يا نه و داراي سند مالکيت معارض مي‌باشد يا خير، اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتي مي‌رساند> به‌خوبي مي‌توان استفاده نمود. ‌ سه- مستلزم اصلاح ملک نبودن عمل افراز چنانچه عمل افراز مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد، از آنجا که اصلاح ملک بايد با حضور و موافقت تمامي مالکان مشاع صورت بپذيرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نيست. ‌ چهار- عدم وجود شخص محجور يا مفقودالاثر يا غايب(3) در ميان شرکا ‌ ‌چنانچه در بين شرکا شخص محجور يا مفقودالاثر يا غايب وجود داشته باشد، هرچند جريان ثبتي ملک خاتمه يافته باشد، رسيدگي به افراز در صلاحيت دادگاه محل وقوع ملک است. رأي وحدت رويه شماره 59/29 – 15 فروردين 1360 هيئت عمومي ‌ديوان ‌عالي کشور مؤيد اين معناست.(4) پي‌نوشت‌ها: 1- مجهول‌المالک در قانون مدني به مالي گفته مي‌شود که صاحب آن معلوم نباشد؛ چه منقول باشد و چه غير منقول. اما در قانون ثبت، ملک غير منقولي است که ظرف مهلت مقرر درخواست ثبت آن نشده؛ هر چند که مالک آن معلوم و مشخص باشد. 2- براساس بند اول ماده 3 لايحه قانوني راجع به اشتباه‌هاي ثبتي و اسناد مالکيت معارض < هر گاه طبق تشخيص هيئت نظارت سند مالکيتي نسبت به کل يا بعض محدوده سند مالکيت ديگر که قبلاً صادر شده است، تاريخاً مؤخر بر ثبت اوليه در دفتر املاک به ثبت رسيده باشد، مالکيت معارض است و تا وقتي که حکم نهايي به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود، صفت سند مالکيت معارض را خواهد داشت.> ‌ 3- مطابق ماده 1207 قانون مدني، محجوران شامل صغار، اشخاص غير رشيد و مجانين مي‌باشند. صغار دختران و پسراني هستند که به ترتيب به سن 9 و 15 سال تمام قمري نرسيده‌اند و اشخاص غير رشيد کساني هستند که تصرف آنان در اموال و حقوق مالي‌شان عقلايي نيست. به اين افراد سفيه نيز گفته مي‌شود. مجانين نيز افرادي هستند که مختل المشاعر بوده و قادر به تشخيص نتايج اعمال خود و رعايت صرفه و صلاح و نفع و ضرر نمي‌باشند. 4- نظر ‌به اين‌که مقنن به‌لحاظ حفظ حقوق اشخاص محجور و غايب مفقود الاثر و رعايت مصلحت طبق قسمت اخير ماده 313 قانون امور حسبي مقرر داشته است که در تقسيم ترکه اگر بين شرکا محجور يا غايب باشد، تقسيم توسط نمايندگان آنها در دادگاه به عمل آيد و با توجه به ماده 6 همين قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبي راجع به تقسيم ترکه در مورد تقسيم اموال نيز ساري خواهد بود و نظر به اين‌که ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و طبق آن افراز املاکي که جريان ثبتي آنها خاتمه يافته، در صلاحيت واحد ثبتي شناخته شده است، ناسخ ماده 313 قانون امور حسبي که قانون خاص است نمي‌باشد، رأي شعبه پنجم ديوان‌عالي کشور که تقسيم املاک افراد محجور و غايب مفقود الاثر را از صلاحيت واحد ثتبي خارج دانسته و در صلاحيت دادگاه شناخته است، صحيح و مطابق با موازين قانوني است. اين رأي طبق ماده واحد قانون وحدت رويه مصوب تيرماه 1328 براي شعب ديوان‌عالي کشور قابل اجراست.

حسين قربانيان، کارشناس ارشد حقوق خصوصي-

نظرات بسته است.