تحلیل تملک دولتی و قیمت عادله آن (بخش دوم)

شاره: در شماره گذشته به قیمت مصوب یا قیمت واگذاری، قیمت توافقی، ارزش مالک، قیمت بازار آزاد، قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات، قیمت عادله و ضوابط و شرایط برای تملک دولتی مورد بررسی قرار گرفت. در این شماره ادامه مقاله درج می گردد.
ج- تأمین اعتبار
طبق قسمت اخیر ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک «اعتبار طرح آن قبلاً بوسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامه و بودجه، تأمین شده باشد؛ دستگاه اجرایی می تواند، املاک مورد نیاز را مستقیماً و یا بوسیله هر سازمان خاص که متقاضی بداند، بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید» از این رو در صورتی که دستگاه اجرایی، قبل از تأمین اعتبار، اقدام به خرید و تملک اشخاص نماید، ضمن اینکه مسئولان مربوطه قابل تعقیب کیفری می باشند ملک مورد معامله نیز قابل اعاده به مالک آن می باشد (مواد ۹۲ و ۹۳ قانون محاسبه عمومی مصوب ۱/۶/۱۳۶۶)
د- عدم وجود اراضی ملی و دولتی
به موجب تبصره ۱ ماده ۲ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، (دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتی المقدور از اراضی های ملی شده یا دولتی استفاده نماید عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستایی ]درحال حاضر وزارت جهاد کشاورزی[ یا سازمان عمران اراضی شهری ]سازمان زمین شهری[ در تهران و ادارات کل و شعب مربوط به استانها رسیده باشد»
تبصره ۱- اراضی های دولتی و منابع طبیعی، که حسب اختیارات قانونی دستگاهها برای واگذاری جهت مصارف عمومی یا اختصاصی غیردولتی در اختیار آنها
ر- اعلام به مالک
در صورت عدم رعایت این بند از شرایط و ضوابط جهت تملک املاک به نظر می رسد معامله قابل ابطال و ملک نیز قابل عودت به مالک باشد. یکی از شراط تملک اعلام قصد تملک به مالک یا دارندگان حقوق قانونی ملک مورد تملک می باشد که این امر در قوانین راجع به تملک، همچون تبصره ۳ ماده ۱۳ آئین نامه اجرای قانون زمین شهری، تبصره ۲ ماده ۴ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک مصوب ۱۷/۱۱/۵۸، ماده واحده قانونی تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۲۹/۸/۶۸، تبصره ۴ قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۶/۹/۷۰، مورد لحاظ قرار گرفته است.
ذکر این نکته ضروری است که دستگاه صاحب طرح در صورتی مکلف به اعلام دارندگان حقوق می باشد که با توجه به ماده ۲۵ آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری، نام دارندگان در سند مالکیت یا در پاسخ استعلام از ثبت محل قید شده باشد در این صورت تکلیفی مبنی بر اعلام به دارندگان سایر حقوق متصور نمی باشد.
س- رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملک کننده
آنچه مسلم است طرحهای مصوب شهری مقید به زمان هستند و دستگاههای اجرایی می بایستی ظرف مواعد پیش بینی شده در قانون نسبت به خرید و تملک اراضی واقع در طرح اقدام کنند.
در این راستا ماده واحده اصلاحی ۲۲/۱/۱۳۸۰ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مقرر داشته «کلیه وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می باشند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلام شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی یا حقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هیجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند».
بطور کلی اعلام رسمی وجود طرح از زمان انتشار در نشریات کثیرالانتشار آغاز می شود.
ص-وجود برنامه زمان بندی مصوب
در صورتی که دستگاه اجرایی برای اجرای طرح مصوب خود برنامه زمان بندی داشته باشد در این حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصور است:
۱- در صورتی که اجرای طرح و تملک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد، مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند.
سؤال- در صورتی که ادارات تربیت بدنی، بهداشت، آموزش و پرورش و غیره جهت تعیین تکلیف اراضی واقع در طرح به استعلام شهرداری در مورد اجرای طرح پاسخ ندهند تکلیف چیست؟
اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به این مسأله بیان داشته «تکلیف اراضی واقع در طرح در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۲۹/۸/۱۳۶۷ مشخص شده و اشخاص که اراضی آنها در طرحهای مربوط به سازمانهای دولتی نظیر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و درمان و یا آموزش و پرورش قرار گرفته است می توانند طبق ضوابط مندرج در این قانون جهت صدور پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه نمایند در این صورت شهرداری مکلف است مطابق قانون عمل نماید اعم از اینکه سازمانهای مذکور به استعلام شهرداری ها پاسخ بدهد یا خیر.
۲- در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک و اقدام در آن کمتر از ۵ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از ۵ سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد بنابراین همین که ملکی در طرح های دولتی یا شهرداری قرار بگیرد، مالک با توجه به ماده واحده و تبصره های ۱ و ۲ ذیل آن از قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۱۳۶۷ بعد از انقضای ۱۸ ماه از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک، از کلیه حقوق مالکانه از جمله احداث بنای جدید، تعمیر، فروش، رهن و غیره برخوردار است و چنانچه احداث بنا ملازمه با تفکیک ملک داشته باشد این مورد نیز از جمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعایت مقررات قانونی می تواند نسبت به تفکیک آن نیز اقدام نماید با وجود این اجرای طرح منتفی نمی شود بلکه اگر اجرای طرح به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نماید باید هنگام اخذ پروانه ساختمانی تعهد نماید که اگر زمان اجرای طرح قبل از پنج سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.
ع- تشریفات ثبتی: سازمانی که قصد خریداری و تملک زمینی را دارد بعد از رعایت شرایط مقدماتی ملزم به اجرای تشریفاتی است که عدم اجرای هر یک از آن تشریفات ممکن است بنابه شکایت ذینفع ابطال کلیه عملیات خریداری و تملک را به حکم دیوان عدالت اداری فراهم آورد. این تشریفات عبارتند از:۱- تعیین پلاک ثبتی مورد نیاز و حدود و مشخصات آن: سازمانی که قصد تملک زمین را دارد ابتداء زمین مورد نظر را انتخاب و پس از آن بایستی پلاک ثبتی و حدود و مشخصات آن را تعیین کند.
۲- اعلام مراتب به ثبت محل: دستگاه تملک کننده پس از مشخص شدن پلاک ثبتی زمین مورد نیاز بایستی قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نماید مقصود از این امر همچنانکه ذیل تبصره اشاره دارد جلوگیری از نقل و انتقال اراضی مورد نیاز دولت و شهرداریهاست در غیراینصورت چه بسا دستگاه اجرایی پس از تحمل هزینه های زیاد و صرف زمانی طولانی برای انجام تشریفات تملک در آخرین مراحل متوجه شود که زمین به دیگری منتقل شده و بنابراین اگهی های تملک که بنام مالک قبلی منتشر گردیده بایستی تجدید شود و از طرف دیگر هر گاه زمین مذکور به مالکین متعددی منتقل شود هر یک از مالکین مستحق دریافت زمین معوض خواهند بود و این به مصلحت مالی دولت و شهرداریها نیست، در هر حال تبصره ۳ ماده ۲۷ آئین نامه نیز ضمن تأکید بر مسئله لزوم اعلام قصد تملک به داره ثبت محل در پایان می افزاید:
«… باید مراتب وسیله دستگاه صاحب طرح به مالک یا مالکین و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال اینگونه اراضی تا انجام مراحل تملک حداکثر مدت ۱۸ ماه از تاریخ اعلام به اداره ثبت خودداری گردد.»
چنانچه ملاحظه می شود در حالیکه تبصره ۸ ماده ۹ قانون بطور مطلق نقل و انتقال زمین مورد تملک را پس از اعلام مراتب به ثبت محل ممنوع اعلام کرده تبصره ۳ ماده ۲۷ آئین نامه این ممنوعیت را حداکثر ۱۸ ماده تعیین نموده است. به نظر می رسد آئین نامه در این مقام از حدود قانون تجاوز نموده چرا که همچنانکه در رأی وحدت رویه شماره ۸/۶۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری آمده «آئین نامه در تعیین مدت ۱۸ ماه متأثر از مقررات «قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها» بوده اند، قسمتی از ماده واحده قانون مذکور می گوید: «کلیه وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا … مکلف می باشند … پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.»
با این حال با توجه به قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها باید گفت که سازمان تملک کننده مکلف است ظرف ۱۸ ماه از تاریخ اعلام طرح تملک نسبت به انجام تشریفات و معامله و پرداخت بها یا عوض اقدام نماید و در غیراینصورت مورد مشمول تبصره ۱ آن قانون گردیده و مالک برحسب مورد از حقوق مالکانه خود مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره (در صورتیکه اجرای طرح به ۱۰ سال موکول شده باشد) برخوردار است و هر گاه اجرای طرح به قبل از ده سال موکول گردیده باشد باز هم مالک حق برخورداری از کلیه حقوق مالکانه را داراست نهایت اینکه در صورت شروع اجرای طرح قبل از ده سال حق مطالبه هزینه احداث و تجدیدنظر بنا را ندارد.
در هر حال اداره ثبت محل پس از اطلاع از قصد دستگاه اجرایی به تملک، طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه خود خرید و فروش زمین موضوع طرح را ممنوع اعلام می دارد.
در نشست قضایی قضات دادگستری استان قم درخصوص آثار عدم رعایت مقررات لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداریها، این سوال مطرح گردید: وزارتخانه و مؤسسه دولتی بدون رعایت مقررات لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداری ها مصوب ۳/۹/۱۳۵۸ شورای انقلاب، ملکی را به منظور اجرای طرحهای عمومی و یا عمرانی تصرف و در آن تأسیسات عمده ای بنا کرده است آیا مالک فقط حق مطالبه قیمت ملک را دارد؟
نظر اکثریت: براساس ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی مصوب ۲۹/۸/۶۷، وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی در صورتی می توانند اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص را تملک کنند که ضرورت اجرای طرح عمومی یا عمرانی توسط وزیر یا بالاترین مقاوم دستگاه اجرایی تصویب و اعلان شده و به موجب ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از آن جام معامله و پرداخت قیمت ملک مجاز نیست. بنابراین در صورتی که اداره دولتی بدون رعایت این مقررات ملکی را تصرف نماید تصرفات او مشمول عنوان غصب است و به موجب ماده ۳۱۱ قانون مدنی غاصب باید مال مغضوب را عیناً به صاحب آن رد کند. مطالبه قیمت از طرف مالک در صورتی جایز است که عین تلف شده باشد. بنابراین در فرض مرقوم، مالک حق مطالبه قیمت از طرف مالک در صورتی جایز است که عین تلف شده باشد. بنابراین در فرض مرقوم، مالک حق مطالبه قیمت ملک را بدون تراضی با متصرف ندارد بلکه باید دعوای خلع ید علیه مؤسسات دولتی اقامه و ملک را برگرداند.
نظر اقلیت: مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی مصوب ۱۳۶۷ به دستگاههای اجرایی اجازه داده است اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص واقع در محدوده شهرها و حریم استحفاظی آنها را به منظور اجرای طرحهای عمومی یا عمرانی تملک کنند تشخیص ضرورت اجرای طرح و محل و موقعیت آن به عهده همان دستگاهی است که طرح عمرانی مربوط به آن است. بنابراین با اجرای طرح، ملک فی الواقع از مالکیت مالک خارج و مسؤلیت دستگاه اجرایی پرداخت قیمت آن است. لذا مالک در مواردی که به مورد اجرا در آمده فقط حق مطالبه قیمت ملک را دارد و نمی تواند نسبت به عین ملک ادعایی کند.
نظر کمیسیون:نشست قضایی (قم): طرحهای عمرانی باید به تصویب بالاترین مقاوم دستگاه اجرایی برسد در صورتی که دستگاه دولتی بدون تصویب طرح، ملکی را تصرف کند مالک می تواند قیمت یا عین ملک را مطالبه کند. ولی اگر طرح به تصویب رسیده لیکن سایر مقررات مربوط به ارزیابی قیمت و پرداخت آن رعایت نشده مالک نمی تواند عین ملک را مطالبه کند بلکه فقط حق مطاله قیمت آن را دارد.ضوابط وشرایطی را که قانون گذار برای تملک قرار داده خود مؤید اکراه قانون گذار در استفاده از تملک دولتی و تحمیل قیمت غیر از ارزش مالک به مالکین است.

منبع :ماوای

نظرات بسته است.