تحلیل تملک دولتی و قیمت عادله آن (بخش پنجم)

در شماره های گذشته به قیمت مصوب یا قیمت واگذاری، قیمت توافقی، ارزش مالک، قیمت بازار آزاد، قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات، قیمت عادله و ضوابط و شرایط برای تملک دولتی ، تأمین اعتبار، عدم وجود اراضی ملی و دولتی، اعلام به مالک، رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملک کننده و وجود برنامه زمان بندی مصوب مورد بررسی قرار گرفت. در این شماره ادامه مقاله درج می گردد.
– تحلیل ارزش منصفانه در تملک دولتی و شهرداری ها:
در طول تاریخ قانون گذاری در محدوده مالکیت قانونی اشخاص بر املاک قوانینی در خصوص شرایط مالکیت و تحدید مالکیت وضع شده است از آن جایی که مفسر و مجری این قوانین محدود کننده، دولت و دستگاه های وابسته تعیین شده اند طبعتاً طبق وظیفه شناسی، تفسیر و اجرای قوانین و مقررات محدود کننده مالکیت، یک سویه و عمدتاً بر اساس مصالح و منافع دولت انجام گرفته است که این موضوع باعث بی عدالتی های زیادی در جامعه شده است.
در مورد منصفانه بودن ارزش باید گفت که تصویب طرح ها و اجرای قوانین در زمینه عمران وقتی می تواند موفق باشد که رضایت صاحبان املاک را جلب نماید و با رعایت همه جانبه اصول و ضوابط مربوط به قوانین شهروندی، قانون مدون و عادلانه ای را مصوب نماید. زیرا در غیر این صورت حق گروهی از شهروندان پایمال شده و عدالت اجرا نخواهد شد اگر طرحی عام المنفعه است نباید عده خاصی هزینه آن را پرداخت نمایند بلکه از همه استفاده کنندگان باید اخذ گردد و اگر امکان آن وجود ندارد از خزانه باید پرداخت شود. در این صورت اجرای عملیات عمرانی زیر سؤال خواهد رفت چون اگر قرار باشد برای اجرای طرحی در راستای تأمین حقوق و آسایش شهروندان یا عده ای از شهروندان، حقوق دیگر شهروندان ضایع شود و حق آن ها از بین رود، این قانون غیر اصولی و غیر اخلاقی تلقی می شود و پایه و اساس ثابت و محکمی نخواهد داشت زیرا در این صورت عمران و آبادی، روی پایه های ظلم بر گروهی از شهروندان بنا نهاده شده است.
املاک کالای پر قیمتی است که معمولاً هستی یک انسان است و نباید یک دستگاه اجرایی تصور بکند هر چه کمتر به مردم و به ملت بدهد، به نفع دولت است در حالی که دولت از مسیر های دیگر از قبیل مالیات، عوارض … می تواند اخذ کند ولی آن جایی که می خواهد حقش را بدهد باید تمام و کمال پرداخت نماید.
مالکیت اشخاص بر اموالشان به موجب قوانین، یک رابطه عینی بین شخص و مال است که مالک، در آن می تواند هرگونه تصرفی را به وجود ‎آورد. این موضوع در نظام ما بر پایه و اساس محکمی قرار دارد و تا زمانی که توسط قانون گذار نقض نشود، مالکیت اشخاص غیر قابل خدشه و انکار است. طبق اصل ۴۷ قانون اساسی « مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است . ضوابط آن را قانون معین می کند.» چنین مالکیتی محترم شمرده شده است. به منظور تثبیت ارزش های قانونی مالک و این که مالک متضرر نشود قانون گذار برای اجرای این امر اکثراً قیمت عادله را پیش بینی نموده است. قیمت عادله نباید موجب شود بدون توجه به قوانین عادی و اساسی که در آنها برای مالکیت افراد حرمت قائل شده، به گونه‎ای اقدام شود که افراد بدون دلیل موجه از عوض ارزش های قانونی محروم شوند و یا مالکین بر خلاف میل و اراده خود مجبور و ملزم به پذیرش مبلغ کمتری به عنوان مبلغ حاصل از تصرف اموالشان باشند. متأسفانه این امر ممکن است با عدم تعمق در تعیین ارزش عادله اتفاق افتد در حالی که فلسفه قانون گذار در تعیین عوض ارزش عادله، برای جبران خسارت ناشی از سلب مالکیت بوده است. توسل دستگاه های اجرایی در اعمال حاکمیت به نمایندگی از دولت برای تأمین منافع عمومی و استقرار نظم، راهکار دیگری جزء تملک دولتی ندارد. ولی تملک بدون قید و شرط و با قیمت پایین نیز قابل پذیرش نیست چرا که تمامی شهروندان به تناسب و تساوی عهده‎دار هزینه‎هایی هستند که دولت به منظور تأمین منافع عمومی و ایجاد نظم، هزینه می‎کند بر این اساس اگر در اثر عملکرد دستگاه های اجرایی زیانی به شخص یا اشخاص معینی وارد آید این برابری و تناسب خدشه‎دار می‎شود، زیرا در این حالت بهره خدمت عمومی نصیب همگان یا عده ای می‎شود، در حالی که زیان آن را عده‎ای خاص تحمل کرده‎اند. به همین جهت باید تمهیداتی را برای جبران خسارت زیان دیدگان، تاحدی که تساوی و تناسب مجدداً میان شهروندان برقرار شود، اندیشید تا بدین ترتیب از استفاده بدون سبب دولت به ضرر زیان دیدگان، جلوگیری به عمل آید. لذا با توجه به این که مالکیت اشخاص شرعاً و قانوناً محرز می باشد، سلب مالکیت اموال اشخاص بدون اذن و رضایت آن ها خلاف شرع و قانون است. با توجه به موازین شرع مقدس از جمله روایت نبوی «الناس مسلطون علی اموالهم»، ماده ۴۷ قانون اساسی «مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است، ضوابط آن را قانون معین می کند» و ماده ۳۱ قانون مدنی «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون» و قاعده لاضرر، ماده ۴۰ قانون اساسی «هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد» و ماده ۱۳۲ قانون مدنی «کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضررهمسایه شود مگر تصرفی که بقدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد»، لازم است ارزش عادله منطبق و یا نزدیک به ارزش مالک باشد.
دبیر شورای محترم نگهبان در نامه شماره ۲۴۱۲۵/۳۰/۸۶ مورخ ۱۵/۹/۱۳۸۶ اعلام داشته است «…درفرض از بین رفتن مال فروخته شده درصورتی که مال مثلی باشد پرداخت قیمت آن خلاف موازین شرع است، بلکه باید مثل آن به مالک پرداخت شود … اگر قیمتی باشد باید قیمت واقعی آن پرداخت شود نه قیمت کارشناسی مگر اینکه قیمت کارشناس مطابق قیمت واقعی باشد…»
در بعضی از منابع و کتب قیمت عادله و یا قیمت کارشناسی را معادل ارزش معاملاتی دانسته اند واین موضوع ظاهراً ناشی از بند الف ماده ۸، قانون اصلاح بعضی از مواد قانون دعاوی اشخاص علیه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به قانون مزبور مصوب ۱/۵/۱۳۵۳ می باشد «ماده ۸ – وزارت جنگ مکلف است بهای عادله اراضی و ابنیه و هر گونه اعیانی را که برای ایجاد و توسعه …تاسیسات نظامی به تشخیص وزارت جنگ مورد احتیاج ارتش باشد … الف – در نقاطی که برای اراضی و ابنیه طبق تعرفه وزارت دارایی ارزش معاملاتی تعیین شده است بهای عادله برابر ارزش معاملاتی روز معامله خواهد بود.» باید توجه داشت قبل از این قانون ارزش عادله برابر ارزش معاملاتی روز معامله نبوده و این قانون مشابه قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب ۸/۱۲/۱۳۳۴ بوده و فقط در مورد در نقاطی که برای اراضی و ابنیه طبق تعرفه وزارت دارایی ارزش معاملاتی (معمولاً برای املاک شهری که گران هستند) تعیین شده است به خاطر اهمییت خاص طرح های نظامی فقط وزارت جنگ (از بقیه دستگاه های دولتی) را به طور استثناء شامل حق تملک و ضبط با قیمت ارزش معاملاتی نموده است بنابراین این حکم خاص را نمی توان تعمیم کلی داده و بهای عادله را برابر ارزش معاملاتی روز معامله دانست هر چند بعد از انقلاب اسلامی و تصویب ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ ارزش معاملاتی، قیمت و عوض تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) نمی باشد پس به این ترتیب فرض برابر دانستن قیمت عادله و یا قیمت کارشناسی، معادل ارزش معاملاتی بی اساس می باشد.
– براساس قاعده تسلیط در اسلام طبق روایت نبوی « الناس مسلطون علی اموالهم» و طبق ماده ۳۰ قانون مدنی – «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد . و ماده ۳۱ قانون مدنی -« هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون»، مالکیت امری معتبر است و انسان بر اموال خود حکومت مالکانه می کند و سلب این حاکمیت امکان پذیر نیست؛ مگر به تجویز قانون. حال که شهرداری یا دولت در راستای اعمال تصدی یا حاکمیت خود این حکومت مالکانه را سلب می کند، لازمه اش جبران خسارت مالک است.
به نظر می رسد، تنها تفسیر معقول ازعوض منصفانه و عادلانه، ارزشمندی ملک برای مالکان کنونی آن است. این ارزش اغلب بیشتر از بالاترین قیمت دهی ملک در بازار است. روشن است که ارزش خانه برای بعضی مالکین بیش از ارزش گذاری بازار و دستگاه اجرایی است. چرا باید او را مجبور به فروش ملک خود با قیمتی کرد که تا حد زیادی پایین تر از ارزش کامل آن برای وی است؟
مسأله دیگر در مورد قیمت عادله این است که مالکان املاک بزرگتر، در مورد شکایت بر سر عوض دریافتی، معمولاً بهتر از مالکان املاک کوچک عمل کرده و نفع بیشتری می برند. مالکان بزرگتر وکلای زبردستی استخدام کرده و معمولاً با کشاندن پرونده به هیئت های بالا تر و شیوه های دیگر پول خرج می کنند تا غرامت دریافتی شان افزایش یابد. بنابراین مالکان املاک کوچکتر نسبت به مالکان بزرگ عموماً قیمت عادله کمتری در ارزیابی ها دریافت می کنند. اشکال دیگر این است که کارشناسان از ارزش های ذهنی مالکان نسبت به ارزش های معنوی و مادی املاکشان تصویر واقعی ندارند. هر چند قانون گذار، بعضی از ارزش های مادی از قبیل سکنا و ممر اعاشه بودن ملک برای مالکین را با مکانیزم مشخصی (درصدی از قیمت) به طور وضوح معین کرده است و به سمت ارزش مالک متمایل شده است.
وقتی دولت یک ملک را از طریق حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) تصرف می کند، مجبور به پرداخت ارزش بازاری ملک به مالک است، اما آن ارزش، کمتر از ارزش ملک برای مالک است، در غیر این صورت، او ملک خود را در ارزش بازاری به دولت می فروخت و دیگر نیازی نبود تا دولت متحمل هزینه های مراحل حقوقی حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) شود. معمولاً ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه ها یا نیازهای وی بهتر جور در می آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است) و چون فروش و خرید وجابجایی، هزینه هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه های یاد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست)

املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت که بالاتر از ارزش بازار است. از حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) استفاده می شود تا ارزش به سمت دولت کشیده شود. پس اگر دولت با حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) آن ملک را متصرف شود، در واقع دولت بابت آن ملک، ارزش کمتری را از خزانه دولتی یعنی ارزش مالک منهای ارزش پرداختی را از جیب مالک می پردازد. این در واقع خود نوعی مالیات گیری خودسرانه است و بالطبع این توهم به وجود می آید که ( ملک تصرفی) یک نهاده ارزان است، چون قیمت پولی و اسمی آن کمتر از هزینه اجتماعی و اقتصادی آن است. در نتیجه باعث تخصیص نامناسب منابع می شود. دستگاه های فاقد حق تملک دولتی، مجبور به خرید املاک به همان روشی هستند که اشخاص و یا شرکت های خصوصی اغلب چندین قطعه زمین را تجمیع می کنند تا مراکز خرید، مجتمع های مسکونی، تجمیع و احیای بافت فرسوده ایجاد شود. در تبدیل قطعات جداگانه زمین به یک ملک واحد گرانتر مشکلاتی وجود دارد، اما چرا باید آن را از طریق روال حقوقی محکومیت و ضبط، بسیار ساده ساخت؟ به عنوان مثال در احیای بافت های فرسوده شهر ها، با توجه به سابقه مشابه یعنی قانون مربوط به تملک زمینها برای اجرای برنامه های شهرسازی مصوب ۱۷/۳/۱۳۳۹ « ماده ۱ – به دولت اجازه داده می شود در هر مورد زمین هایی را که برای اجرای برنامه های شهرسازی و خانه سازی لازم و ضروری تشخیص می دهد و همچنین محلاتی را که به علل شهرسازی و بهداشتی باید تخریب و تجدید بنا گردد، پس از پرداخت بهای عادله به شرح زیر تملک و تصرف نماید … ماده ۳ – در مواردی که دولت مقتضی بداند، برای تعیین بهای عرصه و اعیانی و حق کسب و پیشه محلاتی که باید تجدید بنا گردد، به توسط کمیسیون کارشناسی به ترتیب زیر قیمت منطقه ای تعیین می شود:
الف – بهای عرصه محله ای که باید تجدید بنا گردد، به صورت منطقه ای تعیین می شود…» نه تنها دولت حق تملک داشت، بلکه طبق ماده ۳ چنانچه دولت مقتضی بداند می دانست، می توانست مبلغ کمتر یعنی قیمت منطقه ای به مالکین بپردازد.در حالی که در احیای بافت های فرسوده
شهر ها علی رغم اهمیت جانی و مالی ساکنین و مالکین آن، دولت از روش های تشویقی و
امتیاز دهی برای تجمیع آن ها (از قبیل انشعابات ارزان، اضافه طبقات و اضافه تراکم…) استفاده نموده است که در این گزینه تخصیص منابع ملکی و مالی به مراتب بهتر از تملک حقوقی و تصرف آن ها عمل خواهد نمود. در این صورت مالکین به حق خود که همانا ارزش مالک است، خواهند رسید. هر چند توجیهات قابل قبول و اغوا کننده ای از قبیل خطرات جانی مالکین و مستأجرین یا اموال مردم که جزء ثروت ملی محسوب می شود، برای تملک حقوقی و تصرف
می توان مطرح نمود. همان گونه که شورای شهر تهران در شروط تحقق طرح جامع در
بخش ۲-۱ اقتصاد مسکن، زمین و مستغلات آورده است «۴- هرگونه بهره برداری از اراضی، صرفاًً براساس کاربری ها و ضوابط و مقررات طرح های مصوب حریم، جامع و تفصیلی شهر و استفاده از اراضی دولتی و ملی با اولویت در تأمین فضاهای خدماتی مورد نیاز شهر، طرح های دولتی و تأمین مسکن گروه های کم درآمد و عوض طرح های مصوب عمران شهری، مجاز خواهد بود. ۵- کمک به بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران و مداخله های
برنامه ریزی شده در احیاء آنها، با اعمال سیاست های تشویقی، ارائه یارانه ها و تسهیلات آسان توسط دولت و مجلس و استقرار ساختمان های دولتی و عمومی حتی المقدور در این بافت ها.»
نمونه دیگر گسترش شبکه تلفن همراه به انضمام امکانات جنبی نظیر اینترنت و… از طریق بخش خصوصی و تنظیم گری وبالطبع عدم استفاده از تملک دولتی در مورد زمین محل های استقرار دکل آنتن ها است که نتایج عملکرد موجه و مناسب آن، امروزه برای همگان آشکار است.
هر چند نمی توان گفت که سیستم بدون حق تملک دولتی به نحو احسن کار می کند اما دولت های امروز از طریق قدرت اخذ مالیات، تنظیم گری و تصدی گری، قدرت خیلی زیادی دارند. با این که حق تملک کافی را می توان صرفاً شکل دیگر (اما کاملاً آزار دهنده) از تنظیم گری یا تصدی گری تلقی کرد، ضبط اموال با قیمت عادله روز یا قیمت روز از شکل های بسیار قدرتمند و آسان تنظیم گری و تصدی گری است (البته تملک با قیمت ارزش معاملاتی از نوع سختگیرانه و غیرمنصفانه تنظیم گری و تصدی گری است که دولت علی رغم این که دو دوره پنج ساله قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری (ارزش معاملاتی به عنوان عوض املاک) که با استفاده از احکام ثانویه به تصویب رسیده بود، برای تنظیم گری و تصدی گری املاک شهری به کار گرفت، ولی نهایتاً آن را رها کرد). در حالی که سازمان های دولتی و عمومی در کل و یا بخشی از املاک تصرفی، پروژه های غیر مصرح در قوانین فوق را درحاشیه بزرگراه ها و یا داخل شهر ها ایجاد نموده اند که عمدتاً به منظور سود آوری (واحد های تجاری، خدماتی، اداری و…) است و با روح قوانین فوق انطباقی ندارد. ضبط اموال به دولت ها اجازه می دهد تا از مواجهه با آزمون بازار که آیا یک پروژه پیشنهادی ارزش افزوده دارد یا خیر، پرهیز کنند به این معنا که آیا یک پروژه حتی پس از این که ملک مالکان از طریق روال های بازار قانونمند خریداری می شود، ارزشمند است یا خیر.
تردیدی نیست، مالکان املاک انگیزه هایی برای رانت خواهی و مقاومت کردن دارند، به خصوص وقتی که املاک آنها به تکمیل یک ملک بزرگتر کمک کند، مثل زمانی که برای ساخت یک طرح عمرانی نیاز به تملک ملک خاصی باشد، اما دستگاه های اجرایی، معمولاً با انتخاب گزینه ای در همسایگی یا مکان مناسب دیگر، می توانند از اهرم رقابت بین مکان ها برای کاهش مزیت زمین های مضایقه شده استفاده کنند. تنها توجیه برای حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) این است که گفته شود عدم استفاده از تملک دولتی باعث طولانی شده طرح ها شود در صورتی که امروزه پروژه ها به دلایل گوناگونی به طول می انجامد که با رفع آن موانع می شود پروژه ها را به موقع اتمام رساند. بنابراین قبل از رفع این موانع، توسل به شیوه آزار دهنده تملک دولتی توجیه پذیر به نظر نمی رسد و یا برخی اوقات، یک مالک شاید در موقعیتی قرار داشته باشد که قدرت مضایقه کردن دارد و مالک را قادر به کسب رانت انحصاری در غیاب حق تملک دولتی می سازد. روشن ترین مثال آن عبور خط لوله آب یا پوشش مخابراتی بخش دولتی (دستگاه های اجرایی) یا خصوصی از طریق تملک یا اجاره و یا کسب حقوق ارتفاقی، نیازمند جلب نظر هر یک از مالکین در آن فاصله است. هر مالکی با دانستن این قضیه، انگیزه برای معطل کردن دارد و از فروش ملک خود به متقاضی، مگر در قبال دریافت مبلغی گزاف امتناع می کند. هر مالکی امیدوار است، آخرین مضایقه کننده باشد. چرا که اجرای پروژه پس از کسب حق ارتفاق یا اجاره یا تملک از همه مالکین امکان پذیر است. (حق ارتفاق ها و اجاره ها بی ارزش خواهد بود، اگر متقاضی نتواند حق ارتفاق یا اجاره یا تملک را از آخرین مضایقه کننده به دست آورد).
متقاضیان تملک، تجمیع، حق عبور و اجاره، تنها بخش دولتی نیستند که بتوان استدلال به نفع استفاده از قدرت تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) آورد. استدلال در مورد بخش خصوصی، این که تعدادی از قطعه زمین های همجوار با مالکیت های پراکنده باید تصاحب شود، چون پروژه جدید ارزش بیشتری نسبت به ارزشی که این قطعات در کاربری کنونی خود خلق می کنند، به وجود می آورد.
اما در غیاب مشکل مضایقه کردن، نیازی به حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) نیست، اگر واقعاً ارزش ملک در استفاده ای متفاوت از استفاده کنونی بیشتر باشد، بساز و بفروش های خصوصی بدون نیاز به کمک شهرداری یا دولت، هجوم خواهند آورد.
به واقع قابل بررسی است این که آیا امکان سوء استفاده از قدرت تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) وجود دارد که شهرداری و یا سازمان، ملک را از یک شخص بگیرد و به شخص دیگری بدهد، بدون این که ثابت کند، ارزش کلی ملک افزایش یافته است، استفاده عمومی وجود نخواهد داشت و آیا واقعاً میانگین ارزش و ثروت عمومی را افزایش می دهند، یا در عوض معمولاً محصول زدوبندهای سیاسی و رانت جویی هستند. اگر فضای استفاده عمومی (اداری، پارکینگ،..) روی زمین ضبط شده از مالکان خصوصی ساخته شود، اعتراض کردن بر اساس محدودیت «استفاده عمومی» بعید می شود. هر چند که در گیر شدن در این نوع بررسی و ارزیابی و جزئیات، سخت و توانفرسا است. البته اگر محدودیت بیشتری بر توسعه و عمران خصوصی زمین ضبط شده اعمال شود، دولت رأساً در پروژه ها فعالتر خواهد شد، که عملی ناکارا است.
یکی از ظلم هایی که درحق مالکین می شود آن است که در عمل وقتی قیمت عادله یا قیمت روز که تعیین می شود، تا دریافت مبلغ توسط مالک، زمان زیادی طول می کشد و چون در ایران در سال های گذشته معمولاً قیمت ها ی املاک صعودی و گاهی جهشی بوده لذا از این بابت گاهی خسارت جبران ناپذیری وارد می شود هر چند ممکن است گفته شود امکان عکس این قضیه نیز ممکن هست که باعث ضرر دولت شود. در پاسخ باید گفت اولاً که احتمال آن ضعیف است ثانیاً دولت صاحب اختیار بوده در حالی که مالک اختیاری در این مورد نداشته تا جوابگوی دولت باشد.
از معدود نظریه هایی که در مورد قیمت عادله (به طور غیر مستقیم در مورد عدالت) اظهارشده، مربوط به نظریه اکثریت قریب به اتفاق قضات دادگستری استان تهران است که به بررسی آن می پردازیم.
سؤال: با توجه به اینکه ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوّب ۱۳۷۶ اخذ سرقفلی را تجویز نموده است، آیا در انقضاء مدت اجاره و تخلیه، باید معادل همان مبلغ اخذ شده به مستأجر مسترد شود یا با توجه به تبصره ۲ همین ماده قیمت عادله روز باید پرداخت گردد … در مورد پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی که مستلزم رسیدگی است آیا تخلیه موکول به پرداخت این حق است؟
پاسخ: نظریه اکثریت قریب به اتفاق(مورخ ۱۰/۴/۷۷- قضات دادگستری استان تهران) ،«… در موردی که مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر گرفته باشد (صدر ماده۶ قانون سال ۱۳۷۶) هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد …وجود مستأجر، نوع کسب و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله روز مؤثر می باشد که باتخلیه آن و طبعاً تغییر در اجاره ممکن است نتوان قیمت واقعی و عادله روز را معین نمود واز این حیث مضر به حقوق مستأجر می باشد، و به لحاظ عدالت اجتماعی مستأجر بتواند با دریافت سرقفلی، محل دیگری را تهیه نماید. نتیجتاً تخلیه منوط به پرداخت می باشد.» بخش آخر نظریه خالی از اشکال نیست زیرا اگر منظور تهیه محل مشابه نباشد قیاس مع الفارق است و اگر منظور تهیه محل مشابه باشد آن گاه در صورتی که مستأجر دارای حق انتقال به غیر بوده و شروط ضمن عقدی که مانع از مراجعه آزادانه مستأجر به بازار آزاد نباشد، مستأجرهر زمان که قصد کند می تواند به بازار مراجعه نموده و در بازار آزاد بر اساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه زنی سرقفلی را به مستأجر بعدی بفروشد که این مورد نیازی برای مراجعه به دادگاه ندارد (بنابراین اظهار نظریه موضوعیت ندارد) و در صورتی که مستأجر دارای حق انتقال به غیر نباشد و یا شروط ضمن عقدی مانع از مراجعه آزادانه مستأجر به بازار آزاد شود، در این صورت مستأجر هر زمان که قصد کند نمی تواند به بازار مراجعه نموده و در بازار آزاد بر اساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه زنی سرقفلی را به مستاجر بعدی بفروشد و معمولاً مالک برای موافقت مبلغی به عنوان حق مالکانه طلب می نماید و اگر توافق نشود دادگاه (کارشناسان رسمی) ارزش سرقفلی را تعیین می نمایند و ارزش سرقفلی در این حالت به دلیل محدودیت (مراجعه به بازار آزاد توسط مستأجر)، کمتر از قیمت بازار آزاد خواهد بود و همچنین عملاً مبلغ تعیینی توسط کارشناسان رسمی معمولاً بخش پایین بازه قیمت (به اصطلاح قیمت کف بازار) خواهد بود. (نحوه شکل گیری سرقفلی ماده ۸ قانون سال ۱۳۷۶ مؤید این مطلب است)، به دلیل سپری شدن مدّت طولانی از تعیین ارزش سرقفلی تا دریافت مبلغ سرقفلی توسط مستأجر، به خاطر تورّم، مخارج احتمالی دادرسی، مالیات، نقل و انتقالات، در عمل بر خلاف نظریه اکثریت قریب به اتفاق (قضات دادگستری استان تهران) مستأجر قادر به تهیه واحد مشابه نخواهد شد.
علی رغم مباحث فوق در خصوص برابری ارزش عادله با ارزش مالک از منظر نظری، آن چه مهم است این است که در حوزه عمل این امر چقدر عملی و منطقی است. مسلماً بخشی از اضافه بهای ارزش مالک نسبت به ارزش بازار مربوط به ارزش های معنوی و غیر مادی است (خاطرات و تعلقات تاریخی، نزدیکی و یا دوری از محل های بخصوص و…) نه تنها شناسایی همگی آن ها و اندازه گیری آن ها بسیار سخت و غیر عملی است بلکه تبدیل این پارامترهای کیفی به کمی و ارزش مالی عملاً غیرممکن است و تنها در قیمت توافقی امکان ظهور عملی (ارزش مالک) وجود دارد.

قیمت عادله، مقایسه ارزش عادله ی روز با قیمت روز بازار و بحث اجرایی و کارشناسی ارزیابی ارزش املاک تملک شده، توسط دستگاه های اجرایی با قیمت روز بررسی می شود
قیمت عادله fair price))
در غیاب توافق مالک و دستگاه اجرایی، قیمت عادله در تملک دستگاه های اجرایی طبق استنباط از قوانین مربوط، عبارت است از: تخمین سطح قیمتی که ممکن است، بین مالک و دستگاه اجرایی مورد توافق قرار گیرد، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد).
چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابه وجود داشته باشد، (مثلاً واحد های مسکونی متعارف شهری که اکثراً روی آن ها معامله می شود)، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی، با توجه به قیمت روز بازار و احتساب مزایا، قیود، حقوق و خسارات، تعیین می شود. هر چند ممکن است، قیمت بازار عوامل مزایا و قیود را در نظر بگیرد. ولی لزوماً همیشه این طور نیست. ممکن است قیمت عادله بیشتر از قیمتی باشد که از بازار وسیع به دست آید. به عبارت دیگر ارزش خاصی به وجود آمده است که برای قیمت بازار این ارزش خاص، باید از ارزش عادله حذف شود؛ هرچند که جزء ارزش عادله دارایی است.
در مواردی که مورد مشابه وجود نداشته باشد و یا بازار فعالی، نباشد و ارزش مربوط به بازار غیر فعال و یا غیر مشابه است (مثلاً املاک دور از شهر ها و یا املاک خاص که معمولاً به ندرت روی آن ها معامله می شود) و یا قیمت ها دارای انسجام منطقی و شفاف نباشد (بازار آشفته و نوسانات قیمت بیش از حد معمول باشد) در این صورت قیمت روز بازار نیز توسط کارشناسان رسمی برآورد می شود.
برای عدم اجحاف به مالکین، اگر برای ارزش عادله بیش از یک بازار وجود دارد، باید بازاری که بیشترین مزایا را دارد، در نظر گرفته شود و همچنین برای انجام معامله باید هزینه ها نیز در نظر گرفته شود.
با توجه به تعریف ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ از قیمت عادله یعنی « بهای عادله اراضی، ابنیه ، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین (دستگاه اجرایی) و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد». کارشناسان رسمی در قیمت عادله ضمن توجه به جنبه اقتصادی، به جنبه منصفانه آن نیز (تحلیل ارزش منصفانه) باید توجه داشته باشند. جنبه اقتصادی در بالا ذکر شد و جنبه عادلانه با توجه به دو معیار قاعده تسلیط و قاعده لاضرر رعایت شود.
پانزده درصد اضافی سکنی و یا ممر اعاشه منحصر بفرد، ذکر شده در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوّب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ در صورت تحقق، توسط مرجع ذیصلاح به آن اضافه می شود.
بنابر تعریف فوق تفاوت قیمت عادله با قیمت بازار به وضوح قابل تشخیص است.
اکنون تعریف کامل تری از قیمت عادله، در تملک دستگاه های اجرایی طبق استنباط از قوانین مربوط ، ارائه می شود. قیمت عادله عبارت است از: تخمین سطح قیمتی که ممکن است مالک و دستگاه اجرایی توافق کنند، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد)، با توجه به تحلیل ارزش منصفانه (نظریات نگارنده) و با توجه به دو معیار عادلانه، یعنی قاعده تسلیط و قاعده لاضرر، زیرا که قیمت عادله، مقید به قید عادله است.
– مقایسه ارزش عادله ی روز با قیمت روز بازار
زمانی که امکان عرضه کل کالای قابل عرضه به بازار وجود داشته و همچنین امکان مراجعه آزاد متقاضیان باشد، آنگاه سازوکار عرضه و تقاضا، قیمت تعادلی بازار را تعیین می کند. بنابراین هرچه بازار فعال تر و کارآمد تر و گسترده تر و کالا همگن تر باشد، قیمت تعادلی بازار دقیق تر و
شفاف تر است و بالعکس. قیمت، حاصل مشخصات، خصوصیات، و شرایط عرضه و تقاضای ناشی از خود کالا است نه صاحبان کالا. معمولاً قیمت معاملات همان قیمت بازار روزمره است. حال چون مسکن و مستغلات، تنها یک کالا برای رفع نیاز (سکونتی و…) نبوده، بلکه یک کالای سرمایه ای هم هست و از طرف دیگر یک کالای همگن نیست، بلکه مشخصات و ویژگی های متنوع (موقعیتی،فیزیکی،همسایگی و…) و گاهی منحصر به فرد دارد. بنابراین قیمت روزمره مسکن و مستغلات در مقایسه با کالای پرمصرف از شفافیت و دقت کمتری برخوردار بوده و درعین حال بازه قیمت گسترده تری دارد. حال اگر بازار مربوطه غیر کارآمد، کم فعال و یا غیر فعال باشد، قیمت مربوطه غیر شفاف و غیر دقیق و بازه قیمت گسترده تر و سلیقه ای می باشد.
قیمت عادله ی روز، بر مبنای تعریف انتخاب شده، مستنبط از قوانین مربوطه در این نگارش، یعنی: سطح قیمت توافق بین مالک و دستگاه اجرایی، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد)، با توجه به جنبه اقتصادی (ذکر شده در بالا) و با توجه به دو معیار عادلانه، یعنی قاعده تسلیط و قاعده لاضرر، زیرا که قیمت عادله، مقید به قید عادله است. اکثراً به دلیل غیر کارآمد و کم فعال و یا غیر فعال بودن بازار مورد نظر قیمت مربوطه غیر شفاف و غیر دقیق و بازه قیمت گسترده تر و سلیقه ای بوده و چون فقط یک مورد است که عرضه می شود و امکان مراجعه آزاد متقاضیان دیگر نیست و عرضه کننده (مالک) امکان مانور برای کسب حداکثر منافع و قیمت را ندارد. بنابراین دلیلی بر انطباق قیمت عادله به قیمت بازار روزمره نیست. از آن جایی که طبق تبصره ۲ ماده واحده لایحه قانون اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳/۶/۱۳۵۸ « ملاک تعیین قیمت اراضی و ابنیه و مستحدثات و تأسیسات و سایر حقوق اعم از حق کسب و پیشه و غیره بهای عادله زمان ارزیابی خواهد بود» اگر در متن گزارش کارشناسی تاریخ معینی قید نشده باشد، تاریخ گزارش نشان دهنده زمان ارزیابی بوده که معمولاً زمان دریافت مبلغ قیمت عادله توسط عرضه کننده (مالک) همزمان با تاریخ ارزش گذاری قیمت عادله نیست. بدین ترتیب مطالب و استدلالات فوق بیانگر تفاوت آشکار قیمت عادله روز با قیمت روز می باشد.
– بحث اجرایی، کارشناسی ارزیابی ارزش املاک تملک شده توسط دستگاه های اجرایی با قیمت روز
در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها، مجاز به تملک ابنیه ، املاک و اراضی قانونی مردم
می باشند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک ، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. [نگارنده: در مقایسه با لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸، قیمت توافقی همچنان به عنوان گزینه اول که طبق ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ قیمت عادله تعریف شده، مورد قبول این قانون است و در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بدون ذکر تأسیسات و حقوق و خسارات مصرح در ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ بایستی به قیمت روز به جای قیمت عادله تقویم و پرداخت شود]. … از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت” مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می باشد، در مورد شهرداری ها لغو می گردد [ نگارنده: از نظر کارشناسی در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک ، به جای بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها، قیمت ابنیه ، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود و مبلغ اضافی صدی پانزده برای ملک محل سکونت یا ممراعاشه مالک نیز لحاظ نمی شود. بدیهی است، در صورتی که حقوقی نظیر حق ریشه بهای شخم بذر کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین، در زمان سابق متحمل شده است، وجود داشته باشد، حق کسب و پیشه، سرقفلی و حقوق املاک موجود در املاک موقوفه همچنان طبق “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک … دولت” مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸
عمل می شود] ».
این قانون به دنبال قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶«ماده ۹ – تبصره ۹ – تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی ) زمین بوده و بهای اعیانی ها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می گردد….» که دیگر اعتبار ندارد، تصویب شد. شاید به دلیل تغییرات زیاد در مالکیت، مشکل بودن شناسایی سکنی و ممر اعاشه بودن ملک برای مالک ودلال بازی بیشتر در املاک شهری، قانون گذار امتیازات (پانزده در صد اضافی ) را لحاظ ننموده است و یکی از ظلم هایی که درحق مالکین می شود، آن است که در عمل وقتی قیمت روز تعیین می شود، تا دریافت مبلغ توسط مالک زمان زیادی طول می کشد علی رغم قید مهلت سه ماهه در قانون، و چون در ایران در سال های گذشته، معمولاً قیمت ها ی املاک مخصوصاً در شهر ها صعودی و گاهی جهشی بوده، لذا از این بابت گاهی خسارت
جبران ناپذیری وارد می شود.
با توجه به مطالب بالا، قیمت روزعبارت است از: میانگین قیمت بازار یا همان قیمت سوقیه، یعنی قیمت روزمره در معاملات (در تعریف قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات توضیح داده شده است) نه رویه کارشناسان رسمی که تمایل به پایین بازه قیمت بازار دارند. همان گونه که در تعیین قیمت عادله گفته شد، در این مورد نیز سایه سنگین تملک توسط شهرداری و این که مالک در عدم واگذاری ملکش به شهرداری گریزی ندارد، قیمت میانگین بازار را تحت تاثیر قرار می دهد. بنابراین مبلغی بابت این قید از قیمت میانگین بازار کم می شود.
بنابراین قیمت روز در تملک املاک توسط شهرداری عبارت است، از قیمت میانگین بازار منهای مبلغی بابت قید تملک توسط شهرداری یا قیمت رویه کارشناسان رسمی که تمایل به پایین بازه قیمت بازار دارند.
هر چند جبران خسارات ناشی از اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت بازار، تورم در قیمت ها ناشی از زمان تعیین قیمت روز تا دریافت مبلغ توسط مالک و… همچنان مورد بحث باقی می ماند.
– بحث:
مراتب زیر همگی نشان دهنده حرکت قانون گذار در نیل به قاعده تسلیط و قاعده لاضرر و حفظ عملی حقوق مالکین و صاحبان ذی حق است.

 

نظرات بسته است.